淡马锡等洽购WeWork中国控股权，估值只有10亿美元，为什么

【淡马锡等洽购WeWork中国控股权，估值只有10亿美元，为什么】轻资产的配置想要个重资产的估值，梦呢。

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联合办公这个行业是由wework首先提出并规模化运营的，wework本身是这个行业的领头羊。
首先我们看看wework的估值历史。
wework从最高的470亿美元到IPO失败后投资公司给出的100-140亿美元，最后到软银继续注资的估值85亿美元，仅是高峰的18%左右。中国估计原先在90亿美元，现在10亿美元同样折扣在90%左右。
其次，wework宣称和标榜自己是开创性的互联网公司，但wework目前业务模式本质是中国所谓的二房东行业，左手租入，右手租出，中间赚取差价。中间没有科技也没有互联网，最多的是有一套会员管理系统，但这样的会员管理系统并不具有十分的价值，氪空间同样具有这样的管理系统而且是自己研发的。
第三，wework宣称的社群服务的概念。目前做社群概念能成功的基本聊聊无几，能够从社群图突围的仅仅黑马会，混沌大学等等更多走会员服务体系，继而贩卖知识的公司。wework仅仅是提供社交的场所，而且是封闭且不开放的，所以社群的概念无法给wework带来更多地认同和价值。
第四，wework签署合约的显性租赁成本非常高。对外宣传的80%的出租率的情况下依然有这巨额亏损，如果出现形式倒逼会导致出租率降低且工位租赁价格进一步下降的风险。
第五，目前wework持续亏损且金额巨大，现存的现金流能否支撑到现金流转正存在问题。
综合几个原因，wework中国的10亿美元的估计相对比较合理。

因为不值
首先从目前wework财务状况，创始人购买物业将物业租给自己公司改成租赁办公，左手倒右手的把戏，上行下效，公司没有基本底线，管理是病症
第二商业模式，存在洼地，没有品牌护城河，甚至可以说没有技术含量，与普通二房东就是，小区门口的小中介和链家的区别，本质就是利用信息不对称，商业模式是病根
第三是可持续性，从市值，市场占有率，门店数量，wework都是行业第一，但市场虽然很大，总有个需求底线，初创小公司看重的首先是注册公司的资质，至于其他的附加便利条件，可有可无，替代性很强
第四，想知道找个企业的真实价值，那就让他停运30天，看会发生什么，对于wework来说就是，会员退费和房东催缴租金以及更多的违约金
第五，资本是双刃剑，软银的入住其实是赶鸭子上架，催熟，对于孙的投资理念我不做评判，但并不是每个行业都适合他那套，因为市场占有率和长期盈利没有必然联系