惠州海景别墅总价300万，年租金收10万，这样的投资划算吗

1、好的资产是硬通货也就是随时可以变现，流动性好;
2、用在房产投资里来看，流动性就是有没有二手市场，谁来接你的盘，如果没有的话，资金都等于烂手里了
3、返租金的别墅，可以看做一个等额支付的金融产品，投资回报率都已经计算好;
4、资金从投资角度来说，是有时间成本的，也就是早收晚付收益更高
绝对是大坑！

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先来看看租金回报率。假设300万为全部自有资金，年租金为10万，则年回报率为3% 。

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这是新浪乐居2018年发布的数据，3%大概对应在中位数。
同样300万的一套房子，在全国进行横向比较， 3%的回报率只能算合格。
我们做一项投资的时候，往往会和国债收益率进行比较，由于国债的可靠性通常当做无风险利率来看，而国债收益就是进行其他投资的机会成本。

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【惠州海景别墅总价300万，年租金收10万，这样的投资划算吗】看去年到今年的一年期国债收益率，平均接近3%，而这套总价300万别墅的租金年回报率也就略高于3% 。
多了不到1%的收益，但是承担的风险却大了很多。
如果300万的别墅是用贷款的方式购买，则首付90万（方便计算，不含税费），贷款210万，房贷利率为基准利率4.9%，贷款时间为10年。
无论是等额本息，还是选等额本金，一年利息都会超过5万。
扣掉利息，年租金是5万，首付投入是90万，租金年回报率为5.56% ，这个回报率还算可以，但也就比当下一些大额定存高一个百分点，同时还有每个月2万多的月供需要偿还。
计算下来，贷款买房的年租金回报率比全款买房更高。
但是这里面有一个隐藏的风险和潜在的收益，风险是空置率，是不是能一直租出去，潜在收益就是房租的上涨。
这个因素就涉及到房子的性质和位置。
通常来讲，市区的一居室和两居室比较好租。而题主问的惠州的海景别墅，一个是海边，一个是别墅。
而惠州的市区并不在海边，海景房就意味着是在郊区，又是别墅，这就屏蔽掉了大部分租客，算是一个旅游地产了。惠州不算是一个旅游城市，它的海景房估计不会太好租。单纯个人经验，没有数据，全国的海景大部分都没什么投资价值。
房子还要看升值空间投资房地产，大部分人都不是看的租金回报率，而是升值空间。

海景房的买点主要在于舒适的环境，除了这一点，其他大部分的功能几乎都没有。海景房往往远离市区，人烟稀少，配套缺乏，尤其是在旅游淡季，大量的配套难以维持。
即使是居住环境，其实也并没有那么美好，实际上，距海愈近的房子隐患愈大。总结起来主要有四方面：吵、潮、腐、危。
而在一些台风每年都有登陆的地区，一线海景房基本都是直面台风。
房子的升值有很多因素，比如配套成熟、比如地段升值、比如人口流入等等，远离市区的海景房基本都不具备这些因素。
所以，其升值空间是有强烈疑问的。
资产的流动性即使资产升值了，但如果有价无市，也只是纸面财富，要能卖出去才算，这就是流动性。

这就要考虑谁来接手，首先是本地市民，他们常年生活在海边，对海景房并没有多少特别的情怀，而且生活工作方便才是第一位。
其次是流入人口，除非是度假胜地，常年有新来的人口度假养老，不然大部分流入人口同样是为了生活和工作，同本地市民一致。
最后就是其它投资客，对于海景房和别墅来说，客户群体本来就比较?。路慷疾荒敲春寐?，二手房接盘的资金就更少了。
整体来说，海景别墅流动性并不好，算不上一个好的资产。如果有钱，作为自己的一个奢侈品可能更好。

海景别墅出租是租给旅游客源，就算不是租给旅游客源，每年应该会有空置率。如果你是全款购买的这个别墅那么没有使用杠杆，是一笔吃亏的生意。如果你是通过房贷购买这个这个别墅，你的租金基本不可能覆盖你的还贷额。
别墅是房子中的另类产品，之所以是另类产品因为别墅没有投资属性，只有享受属性，别墅是针对少部分人的，也就是说别墅是针对中产以上阶级购买，对于这样的阶级购买别墅首先是享受型，享受型就会购买一手别墅，很少购买二手别墅。
只因为是享受型，别墅升值潜力很慢，就算升值后出手是很难得。所以你有三百万不如通过贷款组合，购买3套左右惠州正常房产，这样收益可以比别墅升值潜力大的多。